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房地產經紀是個後發優勢行業

訪中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強

房地產仲介對人們來說早已不是個陌生的詞語,人們在買賣或租賃房屋時,已越來越習慣於借助專業的房地產仲介機構來完成。特別是1998年以後,隨著房地產市場的快速發展,二手房交易日漸火熱,部分城市二手房的交易量超過了新建商品房。今年以來,二手房交易量大幅回升,率先帶給人們“小陽春”的融融暖意。
可以說,與二手房交易息息相關的房地產經紀,一直是房地產市場中不可或缺的重要部分。那麼,我國的房地產經紀行業發展現狀及趨勢如何?在目前形勢下遇到了哪些機遇和挑戰?為此,記者採訪了房地產經紀行業自律性組織中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強,聽他講述房地產經紀行業的現在和未來。
令人疑惑的稱謂

記者“經紀”一詞讓不少百姓感到有些疑惑,房地產經紀與人們通常印象中的“仲介”是否是一個概念,有何不同涵義?
柴強:房地產業包括房地產開發、房地產仲介服務和物業管理等行業。其中,房地產仲介服務的含義比人們通常理解的“仲介”要廣,包括房地產諮詢、房地產價格評估和房地產經紀。我們把房地產仲介服務中為促成委託人與他人達成房地產買賣、租賃等交易的行為,稱為“房地產經紀”。可見,人們通常所說的“仲介”,規範和法定的用語為“房地產經紀”。

還需要說明的是,雖然我們目前所說的房地產經紀主要指二手房買賣、租賃的代理、居間等活動,但新建商品房或者說一手房的銷售代理活動,也應是房地產經紀的一個部分。
“中國特色”的房地產業結構

記者:那麼,房地產經紀在房地產市場中究竟扮演著怎樣的角色呢?
柴強:由於房地產具有獨一無二、價值量大等特性,以及房地產的品質、性能、產權複雜,使得房地產市場存在嚴重的資訊不充分和資訊不對稱,加上房地產交易過程複雜、交易雙方難以相互信任等,決定了人們在房地產交易中需要專業的房地產經紀人員和機構為其提供服務。總的來說,房地產經紀主要起到提供交易資訊、降低交易成本、提高交易效率、保障交易安全、維護交易秩序、優化資源配置等重要作用。

記者:這個行業在目前的房地產市場構成中是何種情況?與國外成熟市場相比,存在何種差距?
柴強:一言以蔽之,我國的房地產業目前是以房地產開發為主,而發達國家基本上是以房地產經紀為主。這也可以稱之為“中國特色”吧。
當然,這是和我國目前的國情相適應的。改革開放初期,我國城鎮居民人均住房建築面積僅為6.7平方米。而人均住房建築面積應該有一個合理的量,業界目前還沒有一個確切的說法,但我感覺應在35平方米~40平方米之間。可見,與這個合理的量相比,我們的歷史欠賬太多,改革開放至今已償還了一些,目前人均住房建築面積逼近30平方米,這就決定了我國過去以至未來十餘年,房地產業“以房地產開發為主,以新建商品房為主要形式”。
然而,隨著經濟發展和大規模開發建設的推進,人均住房面積距離這個“合理的量”的差距將越來越小,在一段時期後將進入一個“舊的不去,新的不來”的平穩期。這個時期,“開發”的歷史使命在某種意義上便完成了,房屋的開發量將主要取決於房屋的壽命,當然還包括人口城鎮化等其他因素。目前部分大城市出現的二手房交易量大於新建商品房的現象,已表明了這種跡象。而將來,必然是二手房交易占房地產市場的絕大多數。 必是主體的、恒久的行業

記者:您剛才說到,隨著市場的發展,二手房必定要占市場的大多數,那麼,這對於房地產經紀行業未來的發展趨勢來說意味著什麼?
柴強:剛才說到在某一個歷史階段二手房將超過新建商品房,成為市場的主體。從另一個角度來說,房屋是一個耐用品,壽命長達幾十年甚至上百年。而一棟房屋在其壽命期內必將經歷多次買賣或租賃,一個家庭隨著收入的增長、人員結構的變化,也會使用多套住房。據有關資料,美國人一生中平均要搬7次家。可以說,以後的房地產市場應該是個龐大的“舊貨市場”。
這些因素都決定了,房地產經紀行業的發展具有後勁足、需求大的趨勢。在以後的房地產市場中,應該是房地產經紀行業的從業人員占主流,房地產經紀服務占主要形式,並將在解決大量人員就業、促使房地產資源充分利用等方面發揮更大的作用。

記者:目前市場的變化會對行業產生什麼影響?
柴強:房地產經紀行業的一個突出特點是:由於主要靠成交後提取傭金實現收入,因此受成交量起落的影響十分大,而成交量又與整體宏觀經濟、市場波動關係密切。目前二手房交易量的上升趨勢表明,房地產經紀機構還有很大的發展空間。同時,房地產經紀促成交易的比重也大有提高空間。目前我們還沒有這方面的資料,可能只有50%左右,即100套房屋中可能有50套是通過房地產經紀服務促成交易的,而在美國,這個數字達到了80%~90%。 我認為,只要有市場經濟,有房地產交易存在,房地產經紀行業肯定是存在的,並在房地產市場中將起到主導作用。 “做優”是房地產經紀機構發展的首要目標


記者:去年不少房地產經紀機構受到了較大的震動,中大恒基關閉500家門店的新聞也造成了較大的影響。那麼,行業發展還存在哪些問題?為了應對未來的光明前景,企業應該從那些方面做準備呢?
柴強:隨著房地產市場的迅速發展,房地產經紀行業也獲得了較大發展。這10多年中,產生了一大批有品牌、大規模、現代化連鎖經營的本土機構,如鏈家地產、我愛我家、滿堂紅等,同時不少境外品牌也紛紛進駐,如美國的21世紀不動產,香港的中原地產等。當然,行業內還存在不少散兵游勇,但是現代化、規模化、品牌化之路將是日後發展的必然趨勢。
如你所言,隨著市場形勢的變化,一些知名品牌規模萎縮甚至黯然退出,我認為,這主要是由於盲目擴張、管理跟不上或者經營理念不正造成的。順馳、中大恒基都屬於擴張較快的。同時,一些經營活動不規範的機構,也將難逃被市場淘汰的厄運。應該說,挺過了這次危機的機構,還是經得住考驗的。“做大做強”不應是經紀機構的唯一追求,我認為,“做優、做久、做強、做大”這種發展路徑才是較合理的發展思路。

記者:社會調查顯示,仲介行業的信譽度較差,此外還存在哪些問題?如何進行規範?
柴強:誠然,房地產經紀從業人員素質不高、吃差價、擾民、拖延交房時間、挪用客戶交易資金等問題仍然存在,急需引導和改變。可以說,規範才是治癒行業良莠不齊及種種症狀的良藥,我們學會這幾年也一直致力於這方面的工作。
一方面,要提高從業門檻。我國香港、臺灣地區及歐美國家早已對從事房地產經紀的人員實行持證上崗制度,原建設部、人事部在2001年已經啟動房地產經紀人執業資格考試,至今已有3萬多人取得了資格,但是還沒有強制執行。我們學會也正積極推動這一制度的法規化。另一方面,出臺針對性的措施,如前兩年開始啟動的交易資金監管做法,在防範挪用客戶交易資金問題上富有成效。最後,推動從業人員意識觀念的提高,行業的社會認可度也至關重要。

 

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